不動産登記に関するよくあるご質問
- そもそも不動産登記とは何なんですか？
- 不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。
法務局（登記所）には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目（表題部）、権利に関する登記がされている項目（権利部）とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目（甲区）、所有権以外の権利の登記（抵当権等）がされている項目（乙区）からなっています。司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。
Ａ所有の甲不動産をＢに売却する事例であればＡが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のＢさんが買い受けて現在の所有者はＢになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し収入印紙を貼付します。 - 不動産の売買を行うときはどうすればいいの？
- 不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。
抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者（債権者）を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。
ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、原則として、
(1)不動産権利書又は登記識別情報
(2)売り主の印鑑証明書
(3)買い主の住民票
(4)売買の事実を証する書面（登記原因証明情報）
(5)委任状が必要です。
不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。また農地（畑、田）の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。 - 登記済証または登記識別情報を紛失してしまったら登記申請はできないの？
- 登記済証または登記識別情報はいかなる理由で紛失したとしても、再発行はされません。権利証を必要とする登記を申請する場合、その代替方法として、法務局 が行う事前通知制度を利用するか、事前に司法書士等の資格者代理人が本人に会って作成する『本人確認情報』制度を利用することになります。
- 自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか？
- 住宅用の家屋の購入や新築の登記（所有権移転、所有権保存）の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローン を利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。
- 住宅ローン完済すると、何か手続きが必要ですか？
- 住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が抹消されるわけではありません。住宅ローン完済後は、抵当権抹消の登記手続きをする必要があります。銀行などから送られてきた書類には有効期限がありますので、その期限を過ぎる前に手続きをきちんと行うことをお勧めします。
- 抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合、権利関係はどうなりますか？
- 抵当権の設定されている土地上に建物を建てた場合は、それが土地所有者のものであっても、そうでなくても、また無断建築であろうがなかろうが、土地が競売という事態になれば、債権者はその建物をも競売に出すことができます（ほとんどが出します）。ただし、建物の競売代金は建物所有者に支払われ、債権者には配当されません。
相続登記に関するよくあるご質問
- 相続登記は必ずしなければならないのでしょうか？
- 相続登記をしなかったからといって、罰金があったり、期限があるわけではありません。ただし、相続登記をせずに放っておくと手続きが複雑化したり、次の相続が開始して相続人が増え、権利関係が複雑化することがありますので、早めに手続きをすることをお勧めします。
- 相続人の中に行方不明者がいます。どうすればいいでしょうか？
- 行方不明者につき、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立てを行います。不在者財産管理人は、不在者の代わりに遺産分割協議に参加することになります。
- 借金も相続するのでしょうか？
- 借金も相続財産に含まれます。ですから、財産のみ相続し、借金は相続しない、ということはできません。ただし、財産よりも借金の方が多いという場合には、 相続を放棄することができます。相続放棄をした場合には、相続財産も放棄することになり、最初から相続人ではなかったことになります。
相続放棄手続きは、 相続が開始したことを知った時、または自分が相続人になったことを知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなければなりません。 - 夫が亡くなり、夫の銀行の貸金庫や預金を引き出したいのですが、どうすればいいのでしょうか？
- 一般的には、銀行所定の届出用紙に相続人全員が署名をし、実印を押印することになります。その他、添付書類として戸籍謄本や印鑑証明書が必要となります。但し、公正証書遺言により預金の相続関係が明らかであれば、公正証書遺言のみで引き出すことができます。このようなことからも公正証書遺言を作成するメ リットは大きいといえます。
- 遺産分割協議をやり直すことはできるのでしょうか？
- 相続人全員の合意があれば、遺産分割協議をやり直すことは可能です。ただし、税法上は遺産分割のやり直しは、遺産分割とはみなされないため贈与税等が課税 される可能性がありますので注意が必要です。最初に行った遺産分割が法律上無効であり、その為、新たに遺産分割協議を行う場合には、税法上も遺産分割とみ なされるようですが、遺産分割をやり直す際には税理士等専門家に相談することをお勧めします。
- 遺産分割の話し合いがまとまらない場合はどうすればいいのでしょうか？
- 相続人間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申立てることができます。遺産分割調停においては、調停委員が立ち会い、各相続人の 意見や希望を聞いた上で、調停案を提示することになります。しかし、当事者の合意ができず、調停においても話し合いがまとまらない場合には、遺産分割審判 の手続きに移ります。審判手続きにおいては、裁判官が各相続人の法定相続分、生前の財産分与分、年齢、職業、生活状況、心身の状態等を考慮した上で、遺産 分割の内容を決定することになります。
商業登記に関するよくあるご質問
- なぜ商業登記・法人登記が必要なのですか？
- 会社の登記（商業登記）は、どうのような会社なのかを一般に公示する制度です。そして、法律は、この商業登記を義務づけることで、取引の安全をはかってい ます。そのため、会社を運営していると、必ず商業登記を行わなければならない場面に直面することになります。登記を怠ったまま放置すると、法務局より過料 を科せられ数万円を支払わなければなりません。従って、会社の運営において、最低限、登記だけは怠らないよう注意しなければなりません。
- 1人でも会社設立することはできますか？
- できます。以前は4名以上（取締役3名以上、監査役1名以上）いなければ株式会社を設立することはできませんでしたが、平成18年5月より1名でも株式会社を設立す ることができるようになりました。典型的なオーナー会社です。なお、1人で設立した株式会社でも、のちに株主や取締役を増やしていくことができます。
- 会社設立時の資本金の決め方は？
- 会社法改正により、会社設立が資本金１円からでもできることは有名です。しかし、会社設立時の資本金は、これから運営していく事業の元手資金となるものです。資本金１円で設立した会社で、月々の経費を支払うことができるでしょうか？設立後のことを見据えて資本金の額は、決めましょう。
- 出資するための現金がすぐに用意出来ない場合はどうすれば良いでしょうか？
- 現物出資をする事も出来ます。個人が所有する財産を会社へ引き渡したり、会社への貸付金を資本に組み入れる事によって資本金を増加させる事が出来ます。この場合、出資をした財産の所有権は完全に会社へと移行するため、財産によっては所有権移転の手続きが必要となります。
- 役員に変更がなくても手続きをしないといけないの？
- 役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。会社法上は後任の役員が選任されるまで権利義務を承継することになっておりますが、退任時期はあ くまで任期満了日です。従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があり ます。この手続きを怠ると過料になり、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。また、各種の許可を受けている会社においては、役 員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧めします。
- 株式会社でもう5年以上役員変更登記をしていませんが変更登記は必要でしょうか？
- すぐに役員の変更登記が必要となります。新会社法では定款で任期を10年まで伸長できますが、これはあくまでこれから役員になる方、または現在在任中の方が対象で、任期がすでに満了している役員 に対してそのまま任期を伸長させることはできません。 したがって、なるべく早く臨時株主総会を開催するか、次の定時株主総会で、役員の改選決議をする必要があります。
債務整理に関するよくあるご質問
- どんな場合に任意整理を利用するのでしょうか？
- 当事務所には、借金の返済に困って相談される方が数多くおられます。相談者のみなさんは、なんとか生活を立て直したい、事業を継続したいということで相談にいらっしゃいます。この場合に、相談者の方にとって無理のない返済方法を債権者と交渉して定めるのが任意整理です。
- 任意整理をすると本当に借金が減るのですか？
- 任意整理をすると利息制限法に引き直して債務額を確定しますので、サラ金など高金利の業者で、3年以上取引していれば、通常は2～3割の債務が減ることが 多いです。サラ金業者との取引期間が長ければ長いほど借金は減る傾向にあり、一般的には7年以上取引があると借金が０になる可能性があります。場合によっ ては過払金が発生していることもあり、任意整理をした結果、サラ金業者からお金を取り戻すことができる場合もあります。
- 個人債務者再生とはどのような手続きなのでしょうか？
- 個人債務者再生手続きは、例えば、ある多重債務者が1,000万円の借金を抱えてると、そのうちの200万円を３年間で返済するという再生計画を立て、こ の再生計画案が裁判所によって認可され、この多重債務者が計画案どおりに3年で200万円を返済すれば、残りの800万円の借金は免除される、といった手 続きです。この個人再生手続きは、借金の総額（住宅ローンを除く）が5,000万円以下の個人で、将来において一定の収入を得る見込みのある個人が利用する ことができます。個人債務者再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の２つの種類があります。
- 個人債務者再生を利用できる要件はなんですか？
- 基本的な要件は以下通りです。
1.将来において継続的にまたは反復して収入が見込めること。
個人債務者再生では、自己破産と違い、再生計画案に従って債権者に返済をしますが、途中で債務者の収入が減り、再生計画案とおりに返済ができなくなってしまうと、計画案とおりの返済を期待して反対をしなかった債権者の利益を害してしまうからです。「将来において継続的にまたは反復して収入が見込めること」とは、再生計画で定めた返済を行えるだけの収入があればいいという解釈ですので、サラリーマンや個人商店主はもちろん農業者・漁業者やタクシー運転手や年金受給者でもよいことになります。
2.住宅ローンを除く借金の総額が5,000万円を超えないこと。
現実的には、住宅ローンを除いた借金総額が5,000万円を越えるような個人の債務者はほとんどいないのであまり問題になることはないと思われます。また、住宅ローン以外でも担保権が設定されている債権については、その担保権の実行によって配当が見込まれる額は除かれます。 - 自己破産をすると、今住んでいるアパートを出なくてはいけないのでしょうか？
- 破産をしたからといって、アパートを追い出されてしまうことはまずありませんが、既に家賃が何ヶ月も滞納していたりすれば明け渡しを求められることはありますので、注意は必要です。
- 自己破産をすると保証人に迷惑はかかるのでしょうか？
- 債務者本人が自己破産をして免責されたとしても、保証人には何の影響もありません。連帯保証人がいるのであれば、今度はそちらに借金の請求がいくことになります。自己破産をする前に必ず保証人にも今の実情を正直に話して、その保証人を含めた債務整理を考える必要があります。
成年後見に関するよくあるご質問
- 成年後見制度とはどのような制度ですか？
- 成年後見制度は、家庭裁判所が関与して、認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人の権利を守り、保護するための制度です。これにより自分一人では困難な不動産や預貯金等の財産の管理や各種契約が安全に行えるようになります。
- 成年後見を行わない場合には、どのような不利益がありますか？
- 本人に判断能力が全くない場合には、例えば、預金の解約、福祉サービス契約の締結、遺産分割協議、不動産の売買等をすることができません。また、判断能力が不十分な場合に、これを本人だけで行うと、本人にとって不利益な結果となるおそれがあります。
- 遺言書の保管はどのようにすればいいのですか？
- 遺言によって自らの意思を実現するためには、相続人がその遺言書を発見しないと、遺言の効果はありません。
そのため、遺言書は相続人が見つけやすく、しかも隠されたり改竄されたりする心配のない場所に保管しなければなりません。
そのような場所がない場合は、以下のような方法があります。
○公正証書で遺言を作成
公正証書による遺言は遺言書の原本が公証役場に保管されます。そこで、相続人に公証役場に遺言書を作成してあると伝えておけば大丈夫です。遺言者が存命中に遺言書の存在が明らかになり、相続人が公証役場へ行ったとしても、公証人は遺言書の内容を教えたり見せたりはしません。遺言の内容を秘密にするには最適の方法です。
○司法書士に保管を頼む
遺言書作成を依頼した司法書士に保管を頼むことができます。司法書士には守秘義務があるので、職務上知りえた事実を第三者に洩らすことは禁止されています。そのため、遺言書の存在自体を秘密にしておくことも可能です。
○第三者に頼んで預ける
自筆証書遺言の場合、配偶者や親族に預けるのが一般的です。しかし、法定相続人など遺産に利害関係のある方に預ける場合、隠匿、改竄の恐れがあり、後に争続の種になりかねません。遺産に何の利害関係のない公正な第三者に保管を依頼した方がいいと言えます。遺言で遺言執行者を定めた場合は、遺言執行者に預けておくこともできます。
行政書士業務に関するよくあるご質問
- 農地転用許可の申請は行政書士でなければ出来ませんか？
- 農地転用許可の申請は、他の官公庁への申請と同じく、本人の申請でも可能です。ただし、農地法５条許可申請等は原則として農地を譲り渡す（又は貸し渡す）人と農地を譲り受ける（又は借り受ける）人との共同申請によるものとされていま す。行政書士に依頼した場合、農地の譲渡人と譲受人の双方から委任を受け代理人として申請することが可能です。
また、行政書士でない第三者が業として書類を作成したり代理人として書類を提出することは、行政書士法で禁止されています。もし、行政書士以外の者に依頼をして損害を被った場合には、依頼をした本人に損害賠償責任が及ぶ可能性がありますので、注意が必要です。 - 市街化区域にある農地でも許可が必要ですか？
- 都市計画法上の市街化区域内にある農地は、許可は必要なく届出により転用が出来ます。ただし、面積によっては別途開発許可が必要となる場合もあります。この開発許可を要する面積の基準は市町村によって異なります。
また、第1種住居地域や近隣商業地域といった用途地域が定められていても、市街化区域とは限らず非線引区域の場合があり、この場合には許可を要します。 - 一般建設業と特定建設業で請負金額の制限に違いはあるのか？
- 一般建設業と特定建設業の違いは、下請に出す契約金額です。発注者から請け負うことができる金額に制限はありません。 特定建設業は１件の建設工事につき、総額3、000万円以上（建築一式は4、500万円以上）下請に出すことができます。
- 許可を取るには何が必要なのか（許可の要件）？
- 建設業の許可を受けるには次の要件を備えていることが必要です。
(1)経営業務の管理責任者がいること
(2)営業所ごとに専任技術者がいること
(3)請負契約に関して誠実性を有していること
(4)請負契約を履行するに足る財産的又は金銭的信用を有していること
(5)欠格要件に該当しないこと 。
